日本管理センター本格出直りの展開、２５日線抜け近い、主力サブリース好調

　　サブリースを軸とした不動産管理事業を展開する日本管理センター <3276> （東２）の株価は戻り高値圏から反落したが、足元で調整一巡感を強めている。好業績を評価して反発のタイミングだろう。 　　不動産オーナーから賃貸マンション・アパートを一括で借上げて一般入居者に転貸するサブリース事業を主力としている。一般的な保証賃料固定型サブリースではなく、独自開発の保険付き収益分配型一括借上システム「スーパーサブリース（ＳＳＬ）」が特徴である。ＳＳＬはパートナー契約を締結した提携建築会社（ＣＰ）、提携リフォーム会社（ＲＰ）、提携高齢者住宅建築会社（ＳＬＰ）などが不動産オーナーから工事を受注し、当社が一括して借上げ、賃貸物件の仲介・管理業務はパートナー契約を締結した提携賃貸管理会社（ＪＰ）に委託する仕組みだ。 　　収益は物件入居者からの集金賃料、パートナー企業からの加入金・月会費・初期手数料、不動産オーナーからの事務手数料などで、サブリース戸数は１３年１１月時点で全国４万８１８２戸（１２年１２月比４４３５戸増加）、パートナー数は約１２００社に達している。中期戦略としては、パートナー数と借上物件数の増加に向けた取り組み強化、適正家賃設定や入居率向上に向けたプロパティ・マネジメント力強化に加えて、Ｍ＆Ａも活用して５年以内にサブリース１０万戸体制の確立を目指している。サービス付き高齢者向け住宅の一括借上・総合支援事業（ふるさぽ事業）も強化する。 　　収益基盤の多様化に向けては、都市部を中心にダイレクト管理事業を拡大する方針で、１３年４月に不動産賃貸仲介事業の子会社ＪＰＭＣエージェンシーが営業を開始した。さらにイーベスト事業（不動産売買仲介事業）、賃貸住宅向けブロードバンド事業（ＪＰＭＣヒカリ）、建築部材販売事業（床材のフローリングそっくりさん）なども展開し、イーベスト事業では１３年８月に千葉県市川市を中心とする相続物件を一括で取得した。保有や売却を通じて収益最大化を目指す方針だ。 　　前期（１３年１２月期）の連結業績見通しは売上高が２７９億０７百万円、営業利益が同１０億２７百万円、経常利益が１０億２９百万円、純利益が６億３７百万円としている。連結初年度のため単純比較はできないが、非連結ベースの前期との比較で１８．５％増収、１８．６％営業増益、２０．５％経常増益、３０．３％最終増益となる。管理物件戸数の増加に加えて入居率も高水準で推移する。管理物件戸数は増加基調であり、今期（１４年１２月期）も引き続き好業績が期待される。なお２月１０日に前期の決算発表を予定している。 　　株価の動きを見ると、８００円近辺の安値圏から反発して１１００円台まで戻した後、１２月２日の戻り高値１１７０円から反落して１２月２０日には直近安値となる９７８円まで調整する場面があった。しかし一段と下押す動きは見られず、概ね１０００円近辺で推移して下げ渋りの動きを強めている。利益確定売りが一巡したようだ。 　　１月１７日の終値１０２４円を指標面で見ると、前期推定連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ７０円２５銭で算出）は１４～１５倍近辺、前期推定配当利回り（会社予想の年間２５円で算出）は２．５％近辺である。週足チャートで見ると１３週移動平均線を割り込んだが、２６週移動平均線がサポートラインの形だ。好業績を評価して反発のタイミングだろう。（情報提供：日本インタビュ新聞社＝Ｍｅｄｉａ－ＩＲ）