若い会社員が都心の投資用ワンルームマンションに注目する理由

　東京の不動産を世界の投資家が積極的に購入している。１ドル＝８０円割れの水準から、１２０円近辺に進んだ円安に加え、アジア圏では地価高騰によって日本の不動産価格が割安であるのが要因だという。 　加えて、２０２０年の東京五輪の開催や金融政策によるインフレで資産価値の上昇が見込めるため期待度が高まり、現に東京のマンション価格は２０１２年後半から徐々に値上がりしている。一方で、日本においても「老後の生活資金の確保を目的に投資マンションの購入を検討する人が、特に若い世代で増えている」ということから、２０１５年１月２８日に東京・新宿で開催されたインヴァランスのマンション投資セミナーを取材した。 　セミナーのタイトルは、「サラリーマンでもできる豊かな老後生活のためのマンション経営」。会場には、３０代を中心にした会社帰りのサラリーマンやＯＬが集まった。男女比では、やや女性が多い。インヴァランスのセミナーは、女性にも人気があることが特徴で、「女性講師が女性に限定して行うセミナーも好評です」（セミナー講師を務めたアセットコンサルティング部の佐々木大氏）という。 　セミナーでは、公的年金の現状と、老後の毎月の生活費をまかなうためには、公的年金だけでは資金が不足してしまうので自助努力が必要になるという見通しが、様々なデータを使って解説された。「現在の年金支給額は、公的年金を受け取る会社員で平均月額２０万円程度と言われています。今後、この支給額が減っていくといわれていることも踏まえて、退職後の生活資金がいくら必要か？　不足する資金をどのような手段で準備するのかということを考えていくことが重要です」（佐々木氏）とした。 　その上で、老後の資金準備のひとつの方法として、マンション経営による安定した賃貸収入の確保を提案した。マンション経営のメリットとして、「（住宅ローンを組むことで）少額な資金で始められる」、「（老後も安定した家賃収入で）年金対策」、「（団体信用生命保険に加入する）生命保険」、「高利回り（ワンルーム平均利回りが４．３％）」、「インフレ対策」、「相続税対策」を挙げた。 　マンション経営のメリットは、「住宅ローンを組んでいる間は生命保険の効果を持ち、完済後には物件の収益が丸々安定した家賃収入として入ってくること。退職までにローンを払い終える計画を立てると、家賃収入が老後の生活資金として期待できる」と説明した。事例として分譲価格２５００万円のマンションを頭金１０万円で３５年ローンを組んだ場合を紹介。家賃が８．４７万円として、ローン返済や管理費等を差し引くと毎月８８００円の支出になるが、この支出額の累計３６９万６千円に対し、住宅ローン完済後には分譲時２５００万円のマンションが実物資産として残り、その後も家賃収入が継続するため、ほかの金融商品と比較してもリターンが大きいことを説明していた。 　実際に、同社から投資用マンションを購入している人は、３０代～４０代が５８％と過半を占め、２０代も１１％と若い世代に多い。若い世代ほど３５年など長期で住宅ローンを組むことが可能になるメリットがある。職業は会社員が７１％で大半。そして、年収は、４００万円～７００万円が３８％、７００万円～９００万円が３２％になっている。「安定した収入があることが前提になりますが、一般の会社員の方々が、将来の資産形成の手段として、東京２３区の新築ワンルームマンションを購入して将来に備えています」と紹介していた。 　インヴァランスでは、東京２３区、駅から徒歩１０分以内の立地に新築のマンションを開発し、投資用マンションとして分譲している。東京都内に限定するのは、少子高齢化で人口が減少していく中で東京都への人口集中が一段と進む見通しにあること。また、東京都の流入超過人口のほとんどが就学や就職で上京する若い単身者なので、利便性の高い立地のワンルームマンションの需要が強いということが背景。また、新築を提案しているのは、地震への耐震性が段階的に強化され、「新しい物件ほど、地震に強い設計で建築されている」というメリットがあるためだという。 　「中古物件の中には新築よりも利回りが高い物件もありますが、マンション経営のリスクである天災、家賃収入、管理・修繕費の変動、管理会社の倒産リスク等、トータルでメリット・デメリットを比較して購入物件の選定を行うようにしたい」とアドバイスしていた。 　インヴァランスは、マンションの用地取得・開発から、設計、販売、賃貸管理や建物管理、そして、売却やマンション経営に関する相談に応じるアフターフォローまで、ワンストップで提供している。家賃の集金代行システムや、空室リスクを回避するためのサブリースシステムなどの制度も設け、購入者が安心してマンション経営できるようサポートしている。 　既に都心に８０棟のマンションを開発し、ワンルームに特化した「Ｌｅ－ｌｉｏｎ」、ワンルームとファミリータイプが混合する「ＤＵＡＲＥＳ」、そして、新たに投資用マンションのブランドとして立ち上げた「ＣＲＥＶＩＳＴＡ」という３つのブランドを展開。累積供給戸数は３０００戸と、毎年４００～５００戸を供給してきている。（編集担当：風間浩）（写真はインヴァランスのマンション投資セミナーにて、講師を務めたアセットコンサルティング部の佐々木大氏）