Ａ－ＲＥＩＴ、過去３年の年率平均２０％超成長で注目高まる豪州ＲＥＩＴの魅力

　世界のＲＥＩＴ（上場不動産投信）の中で、最大の米国に次ぐほどの歴史と規模を誇るオーストラリア（豪州）のＲＥＩＴ市場が、徐々に存在感を高めている。リーマン・ショックからの立ち直り局面で欧米や日本・アジアの市場にパフォーマンスが劣後していたが、世界的な量的金融緩和を受けて過去３年間では年率２２％の高いパフォーマンスを残している。世界のＲＥＩＴ市場のパフォーマンス比較でも、２０１３年４月末から２０１５年４月第３週まででは、第１位の欧州（４５．８％）に次いで３０．７％と、日本（２５．７％）、米国（１７．４％）を超えるパフォーマンスになっている。ＤＩＡＭアセットマネジメントが２０１５年５月２１日に開催した豪州ＲＥＩＴ市場についてのメディア向けセミナーを取材した。 　先進国の中で、金利水準が高い国として豪ドル、豪州債券に対する投資家のニーズは強い。国内の公募投信で豪ドル債券に投資するファンド数は５６本、豪州株式に投資するファンドは１９本と、人気のあるカテゴリーだが、豪州ＲＥＩＴに投資するファンドは６本（うち４本は２０１５年３月以降に設定）と少ない。 ■米国に次いで日本と並ぶＲＥＩＴの市場規模 　豪州ＲＥＩＴ市場の創設は１９７１年と米国（１９６０年）、オランダ（１９６９年）に次ぐ歴史があり、市場規模（２０１５年３月末）も約９．８兆円と世界最大である米国（約８８．６兆円）に次いで日本（約１０．１兆円）と肩を並べるほどの規模がある。にもかかわらず、日本で豪州ＲＥＩＴへの投資が普及しなかった背景について、ＤＩＡＭアセットマネジメントＲＥＩＴ運用グループ　グループリーダーの佐藤紀行氏は、「豪州ＲＥＩＴは日米とは違って収益の９０％以上を配当するなどの規制がなく、リーマン・ショック後に無配になったところもある。このため、リーマン・ショック後の回復局面で世界のＲＥＩＴ市場に対して豪州ＲＥＩＴのパフォーマンスが劣後するということもあった」と語っている。ただ、「近年は、配当状況は平常に復し、豪州経済のファンダメンタルズに則して投資判断ができるようになってきた」とし、豪州ＲＥＩＴの復調とともに豪州ＲＥＩＴファンドへの資金流入も活発になっているという。 ■小売売上高の堅調を背景にＲＥＩＴパフォーマンスも好調持続 　ＤＩＡＭアセットは業界に先駆けて４年前から世界のＲＥＩＴ運用を自前の運用に切り替え、世界各国のＲＥＩＴについて、ＣＦＯやＣＥＯとの面談・取材を重ねながらＲＥＩＴ運用にあたっている。佐藤氏は、「オーストラリアの不動産証券化は先進国の中でも相当に進んでいる。シドニーの空港から市街に向かうことを考えても、空港や幹線道路は１００％証券化され、市街地のビルも７０％は証券化されているという状況。一時期は、あまりに証券化が進んでいるため、豪州ＲＥＩＴは国内に有望な投資先を見いだせなくなって積極的に海外投資を行っていた時期がある」というほど、豪州には豪州ＲＥＩＴにとって安定した基盤がある。 　豪州ＲＥＩＴは、現在４９銘柄が上場しているが、機関投資家が投資可能な流動性がある銘柄は３１銘柄。また、セクター（業種）別構成比率は、小売４７．６％、複合２７．５％、産業１１．７％、オフィス１０．７％、特殊１．８％、住宅０．３％、ヘルスケア０．３％になっている。日本のＪ－ＲＥＩＴがオフィス中心に構成されていることとは異なる比率だ。佐藤氏は、「世界の標準的なＲＥＩＴは小売セクターが中心。総合スーパーなどの大型店をアンカーテナントとし、専門店を組み合わせたショッピングモールが典型的なＲＥＩＴの投資案件になっている。オーストラリアの小売は、２０００年以来堅調に続く個人消費の拡大を受けてポジティブな経営環境にある。また、豪中銀による度重なる豪ドル高けん制発言で豪ドルの水準は対米ドルで低下し、この影響は、国内の消費市場にプラスに働いている。実際に、豪州では豪ドル高で進んだネット通販を通じた海外購入が国内に回帰しているという現象も起きている」と語り、豪州の小売売上高の伸長が豪州ＲＥＩＴのパフォーマンスにプラスに寄与するとの見方を示した。 ■国債との利回りスプレッド、ＦＦＯ倍率などで「心地良い」水準 　一方、豪州ＲＥＩＴの現在の価格水準について、２０１３年３月末時点で豪１０年国債利回りが２．３２％に対して配当利回りが５．４２％であり、「利回り格差が３％程度というのは、豪州ＲＥＩＴ市場の歴史からは割安でも割高でもない水準」と解説。また、ＲＥＩＴの水準を測る指標として用いられるＦＦＯ（Ｆｕｎｄｓ　Ｆｒｏｍ　Ｏｐｅｒａｔｉｏｎｓ）倍率の水準が２０１０年に２０倍を超えていたものが、２０１４年予想では１５倍程度にまで低下してきていることを紹介し、「ＦＦＯ倍率の観点からも、豪州ＲＥＩＴの水準は、心地の良い位置にいるとみることができる」と語っていた。 ■Ａ－ＲＥＩＴファンドは毎月２００円の分配金で純資産５００億円突破 　その後、ＤＩＡＭアセットマネジメント情報サービスグループ グループリーダーの花村泰廣氏が、同社が運用する「ＤＩＡＭオーストラリアリートオープン（愛称：Ａ－ＲＥＩＴ）」（設定日：２０１２年６月２１日）と、同ファンドの関連資料について紹介した。 　５月１９日に発行された「ファンド通信」において、５月５日に実施された今年２度目の利下げについて「１０年国債利回りなどの金利は当面、低水準で推移し、リート市場も底堅く推移するとみられます」と紹介。また、２０１５年２月から１万口当たりの分配金を毎月２００円に引き上げて以降、ファンドの純資産総額が急拡大し、２０１５年４月末には純資産総額が５００億円を超えたことを報告した。 　そして、花村氏は「個人投資家の間で高金利の豪ドル建て資産についてのニーズは強く、豪ドル債券などは相当広く投資されているが、Ａ－ＲＥＩＴも豪ドル建て資産の分散投資先のひとつとして検討していただきたい」と語っていた。（編集担当：徳永浩）