投資マンションに特化するＮＩＴＴＯに聞く、不動産投資の現状と展望

　アベノミクス効果で不動産市場に追い風が吹いているといわれる現在、投資用マンション市場の売買も活発になってきているという。投資用マンションの仲介に特化して成長を続けるＮＩＴＴＯ（本社：大阪市北区）流通営業部、第一営業部部長の平山智崇氏に、マンション投資のポイントを聞いた。ＮＩＴＴＯは大阪北区に本社自社ビルを構え、投資用マンションの仲介業務に特化し、順調に業績を伸ばしている。同社は、２０１４年１２月にも東京進出を計画。３年後には現在の営業５０名体制を１００名規模に拡大し、上場も視野に入れているという。（写真提供：ＮＩＴＴＯ） ――投資用マンション市場の現状は？ 　昨年はアベノミクスが話題となり、株価が上昇しましたが、その流れで投資用の不動産にも資金が入り始めているという感じはあります。消費税の増税を控えた駆け込み需要は目を見張るほどにはありませんが、利回りが良く、立地に優れた物件は、瞬間的に買い手が付くという状況になってきました。 ――人気物件の傾向は？ 　物件の良し悪しが全てです。地域によって、賃貸マンションへの入居希望者が多い地域、入居者を募っても借り手を確保することが難しい地域もあります。築年数、駅からの距離など、条件は物件ごとに異なります。良い条件がそろった物件ほど、自ずと人気があります。 当社は全国の物件を取り扱っていますが、どちらかといえば、築年数が古く、賃貸中の物件の方が、家賃収入が安定的に見込まれると予見されるため、買い手が付きやすいという傾向はあるようです。 また、投資用マンションを投資対象に考えるお客さまの傾向として、資産の一部を不動産で持つという方が増えています。数千万円のマンションをローンを使って購入するというのではなく、中古物件で賃貸中の数百万円の物件を現金で購入し、安定した賃貸収入を得ていくという考え方です。そのような投資に適う物件は、購入ニーズが強いといえます。 ――投資用マンションの売却を依頼する方の特徴は？ 　投資用マンションの相続を受けた団塊ジュニア世代からの相談が増えています。バブル時代を中心にマンションの供給ラッシュがあり、マンション投資がブームになった時代がありました。その頃に投資された物件が、子供の世代に相続され始めています。たとえば、東京にお住いの方が、地方都市にある築３０年くらいの物件を相続したのだが、その物件の家賃は月に３万円－４万円で、管理費や修繕積立金、固定資産税を支払ったら、年間の収益が数万円にしかならないので、売却したいといったような相談は、少なくありません。 　また、第二次ブーム（２０００年頃－）以降の話として新築の投資用マンションを購入したものの、法改正により、今では節税効果も極端になくなり、また経年、マンション供給戸数の増大に伴い想定していた家賃では借り手が見つかり難く、リフォームの事や維持費を現実的に考えていくと、当初の話とはかけ離れた状態になり通常の生活ができなくなるため、売却したいという話もあります。そのような場合、売却するとローン残高の方が大きくなってしまうケースも少なくないのですが、それでも売却したいという相談が多く寄せられます。 ――御社は投資用マンションの仲介に特化して高い成長を続けているそうですが、サービスの特徴は？ 　当社の業績は、２０１２年度（１月－１２月）売上高３３億８４００万円、２０１３年度が同６０億８８００万円、２０１４年度も１月－２月で売上高１１億７９００万円と順調に業績進展しています。 　運用に悩むオーナー様に対し、大手不動産会社やその他の自社独自のネットワークも駆使し、売り手と買い手の双方に満足度の高い売買仲介を提供していますが、迅速なサービスが強みになっています。通常、マンションの売却を考えるオーナー様の方々の感覚では、半月から１カ月で成約できれば早いと驚かれるのですが、当社では当日に成約するケースもあります。 　それだけ、迅速に業務を動かしていますので、取り扱う物件数も多く、売却や購入に関する情報も集まってきます。結果的に関西地域では、仲介実績で最大手の規模に達しています。また、最近ではファミリータイプのマンションの自社リフォーム、フルリノベーション物件の販売も盛況を博し実績を伸ばし続けています。 ――２０１４年１２月には東京にオフィスを開設する計画だということですが、東京進出の狙いは？ 　今でも、東京に立地する物件の取り扱いはあります。投資用マンションなので、北海道のオーナー様が東京や大阪の物件に投資するなどということは普通に行われています。業務上は、東京にオフィスがなくても困ることはないのですが、現在、営業社員が５０名体制を目前とし、３年後に１００名体制をめざしています。この４月からは新卒採用（第二期生）の人数も拡大するという計画にあって、物件数が集中している首都圏への進出は必然の結果です。 　東京をはじめとした関東圏の物件は、関西圏に比べ単価が高く、人口が多い分だけ入居者の確保が容易で、投資用マンションの戸数は圧倒的に多く存在します。東京にオフィスを置くことによって、これまで以上に首都圏の情報をスピーディに、かつ、広範に提供できる体制になると思います。（編集担当：徳永浩）