日本管理センターは戻り高値圏から反落も出直り歩調に変化なく押し目買い好機

　　サブリースを軸とした不動産管理事業を展開する日本管理センター <3276> （東２）の株価は、戻り高値圏から一旦反落したが、自律調整の範囲で出直り歩調に変化はないだろう。好業績を評価して押し目買いの好機だろう。 　　０２年６月福岡市博多区で設立（０３年７月本社機能を東京に移転、１３年８月本社を東京に移転）し、１１年１０月ＪＡＳＤＡＱ市場に新規上場、１２年１２月東証２部市場に上場した。不動産オーナーから賃貸マンション・アパートを一括で借上げて、一般入居者に転貸するサブリース事業を主力としている。 　　サブリース事業は、従来の保証賃料固定型サブリースではなく、０３年３月にリリースした独自開発の保険付き収益分配型一括借上システム「スーパーサブリース（ＳＳＬ）」を主力商品としている。ＳＳＬは、パートナー契約を締結した提携建築会社（ＣＰ）、提携リフォーム会社（ＲＰ）、提携高齢者住宅建築会社（ＳＬＰ）などが不動産オーナーから工事を受注し、当社が一括して借上げ、賃貸物件の仲介・管理業務はパートナー契約を締結した提携賃貸管理会社（ＪＰ）に委託する仕組みだ。パートナー企業を通じて全国展開している。 　　収入は、物件入居者からの集金賃料、加盟店（パートナー企業）からの加入金・月会費・初期手数料、不動産オーナーからの事務手数料などがある。サブリース戸数は１３年１１月時点で全国４万８１８２戸となり、１２年１２月に比べて４４３５戸（１０．１％）増加した。またパートナー数は約１２００社に達している。中期戦略としては、適正家賃設定や入居率向上に向けてプロパティ・マネジメント力を強化し、Ｍ＆Ａやアライアンスも活用して、５年以内にサブリース１０万戸体制の確立を目指している。サービス付き高齢者向け住宅一括借上・総合支援事業（ふるさぽ事業）も強化する。 　　パートナー数と借上物件数の増加に向けた取り組みを強化するとともに、収益基盤の多様化に向けて都市部を中心にダイレクト管理事業を拡大する。１３年４月には不動産賃貸仲介事業の子会社ＪＰＭＣエージェンシーが営業を開始した。さらにイーベスト事業（不動産売買仲介事業）、賃貸住宅向けブロードバンド事業（ＪＰＭＣヒカリ）、建築部材販売事業（床材のフローリングそっくりさん）なども展開している。１２年６月に開始したイーベスト事業では、１３年８月に千葉県市川市を中心とする相続物件を一括で取得した。保有や売却を通じて収益最大化を目指す方針だ。 　　今期（１３年１２月期）の連結業績見通しは売上高が２７９億０７百万円、営業利益が同１０億２７百万円、経常利益が１０億２９百万円、純利益が６億３７百万円としている。今期から連結決算のため単純比較はできないが、非連結ベースの前期との比較で１８．５％増収、１８．６％営業増益、２０．５％経常増益、３０．３％最終増益となる。管理物件戸数の増加に加えて入居率も高水準で推移する。通期見通しに対する第３四半期累計（１月～９月）の進捗率は売上高が７１．５％、営業利益が７７．１％、経常利益が７７．９％、純利益が７７．７％と概ね順調な水準である。来期（１４年１２月期）についても好業績が期待される。 　　株価の動き（４月１日付で株式２分割）を見ると、８００円近辺の安値圏から反発して水準を切り上げ、１２月２日には戻り高値となる１１７０円まで上伸した。その後は戻り一服の展開となり足元では概ね１０００円近辺で推移している。一旦は利益確定売りが優勢になったようだ。ただし自律調整の範囲で出直り歩調に変化はないだろう。 　　１２月２０日の終値９９０円を指標面で見ると、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ７０円２５銭で算出）は１４～１５倍近辺、今期予想配当利回り（会社予想の年間２５円で算出）は２．５％近辺である。週足チャートで見ると１３週移動平均線を一旦割り込んだが、２６週移動平均線がサポートラインとなりそうだ。好業績を評価して出直り歩調に変化はないだろう。（情報提供：日本インタビュ新聞社＝Ｍｅｄｉａ－ＩＲ）